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首頁 >行業資訊當前購物中心過剩背景下 商業地產路在何方？
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觀察購物中心的發展，首先要提購物中心的現狀，大家都知道，我們的購物中心過剩了，但是在過剩當中尋找出路，才是地產商和商業零售企業共同要肩負的責任。
從百貨大樓到購物中心的發展經歷了50年，真正的購物中心肇始，大家說法不一，我認為應該是早期上海的梅龍鎮廣場以及廣州的天河城。
目前為止，全球10個購物中心面積最多的城市，有8個在中國，但是這種數字不一定是絕對的，而是相對的。
2013年，有30家國際品牌將上海作為登陸中國的首選城市，在未來三年，上海預計將有接近330萬平方米的新增供應，近80％來自城市次級商圈；成都、武漢、沈陽等地都是購物中心過剩的城市。
研 究表明，這幾個城市都是商業地產高速發展的城市，可能成都的過剩問題更加突出一些；深圳這幾年新增商業面積超過200萬平方米，也有很大的發展。二線城市 的體量比一線城市高出了18%，可以看出，二線城市在經濟發展過程中，一是住宅產業高速發展帶來配套服務產業飛速發展；二是新型城鎮化的建設，人們對生活 水平的需求和對生活的向往，催生了購物中心的整體業態發展和形成。
現在二線城市的商業地產發展迅猛，而且供應量遠遠大于接受量。世界上一些發達城市并沒有這樣的增速和增量，但是經濟并不處于高速發展的過程，所以我們可以看到，二線城市商業地產開發是這樣的現象。
在以前的購物中心當中是傳統百貨、主力店、超市，運行了多年以后，開發企業、商業企業發現僅靠傳統百貨推動不了購物中心的發展過程，因此體驗式消費、藝術空間、復合消費的空間逐漸進入了我們這個市場。
回過頭來想，開發企業究竟給零售企業、商業企業提供什么樣的產品，才是我們要做的最終的工作？開發企業做好開發企業的事，同時要與零售企業，甚至電商企業共同結合，才能促進我們這個產業的發展。
帶給我們的思考就是開發企業究竟在商業地產中做多了還是少了？開發企業是做地產，不是做商業，但必須有商業的支撐，才可以構成商業地產的完整體。
現在市場的問題首先是總量過剩，其次是吸收量減少，包括已建的購物中心出現了招商難、空置率高，城市其它綜合體帶來的密集型問題和過剩的隱憂。
美國在70年代已經完成了城市化，并從城市化走向鄉村化，走向城鎮化。在城市發展過程中，真正的購物中心出現代表了一種新的消費模式，從這種新的消費模式看，我們可以想一想，三四線城市購物中心究竟是足還是不足。
今天出現了總量過剩、結構不合理的問題，一方面是開發商大量建設購物中心，另一方面是空置率高企不下，同時經營難度增大，同質化增加。
現在開發商盲目拿地，政府對開發商要求更嚴格了，有的甚至是一兩年就要開業，但是實際上零售市場反而進入慢增長的趨勢。兩個行業的不相稱造成了現在的形勢，因此受到行業同質化和電商沖擊，百貨業的利潤下滑，在這種情況下，商業地產怎么做？能做好嗎？
這幾年供應量激增、空置率上升，包括運營和市場前景暗淡，都是在集中型商業出現了典型問題，面對我們說的所有問題，商業地產作為不可逃避的業態形式，我們應該怎么做？
去年我提出“不能坐以待斃”，今年我提出“應該主動地、積極地與房地產企業，或者商業地產企業密切配合，主動改變形勢，主動服務，引導他們和我們共同打造商業”。
我們起步晚、發展快，二三線城市或者三四線城市百貨業態仍然有發展前景。商業地產應該怎么做？合作，結合其它不同業態進入購物中心。
另外，在商業地產的所有形態當中，原來是所有百貨甚至同一百貨品牌進入比鄰的購物中心，在這樣的購物中心中，怎么做到差異化經營？
第三，體驗式業態方面，被認為是商業地產的救命稻草，但如果同一條街區全都是兒童體驗消費，全都是海洋館，勢必就會出現同質化競爭。因此，我們要認清形勢，要明確商業地產或者商業不動產的差異化經營，這才是我們的方向。
商業業態的多元化建立在差異基礎上。在目前的思維中，定制型消費絕不是萬達十年前提出的定制型消費，而是我們根據今天的市場狀況，根據電商、體驗式消費的市場狀況，來定制我們的產品。建什么產品，怎么建，開發商有決定權，市場更有決定權。
多種經營形式的出現是商業地產最大契機，如果REITs出現了，我們將面臨的是商業地產的春天。
最后，我們要主動和電商結合，才能產生新的增長點。
“十二五”規劃提出，2011年到2015年，總的消費額要從15萬億增長到30萬億。消費增長靠平臺，靠消費理念，靠引導消費，要順應市場發展，同時更重要的是通過商業地產發展給社會提供服務產品，通過現代服務業來推動商業地產的發展，讓商業和地產共同融合發展。
因此，消費增加就意味著我們要變，在改變的情況下才引導零售企業、配套企業進行充分的融合和發展。
因此，發展機遇大概是這幾個方向：
第一，優質的商品，使商業更加站穩市場;
第二，克服結構不合理;
第三，主動、廣泛結合互聯網技術，開拓O2O市場;
第四，豐富體驗式消費產品，贏得市場份額;
第五，進入社區商業的藍海，改變經營方式;
第六，創新金融模式，從租售轉向持有運營，使商業物業真正成為金融產品。
百貨、專業市場、超市在變革中尋求新的發展模式，在新的模式中達到和商業物業更好契合，這就是我們的發展方向。
任何一個行業長期走高都是不可能的，都會遇到機遇和挑戰，但是我想機遇和挑戰是并存、共生的。